資産を増やせる、マンションの買い方

Photo by MARIA

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マイホームが欲しい――。

そう思っても、実際に買うとなると、これで大丈夫なのかと不安になる人が多いのでは。首都圏でマンションを買おうとしていた私自身もそうで、1年ほど物件を決めきれずに迷っていた。

そんなとき、不動産コンサルタントの沖有人さんが書いた『マンションは10年で買い替えなさい』という本に出合った。読んでいなければ何百万円も損をしていたのでは?と思うくらい、この本との出合いに感謝している。

本の中身は、正直、理論的で私には少し難しいと感じたけれど、今回、沖さんにインタビューをし、筆者の疑問にわかりやすく答えてもらうことができた。

10年ごとに買い替える

沖さんの提案はとてもシンプル。10年ごとにマンションを買い替えながら、資産を増やしていこうというもの。

そのコツは二つある。将来にわたって価格が下がりにくい「資産価値が高い」マンションを買うこと。そして、10年以内に、買ったときと同じくらいの価格で売ること。

「マンションを賢く買えば、家計を大きく圧迫する住まいのコストを抑えられます」と沖さん。

買ったマンションは、10年後に値上がりしている必要はなくて、「買ったときと同じくらいの価格」で売れればいい。

同じ価格で売れたとすれば、そのマンションに「住宅ローンの金利部分のみの費用で住んでいた」ということ。それどころか、「住宅ローンとして支払った分のお金が増えた」ことにもなる。

不動産投資で成功するには、買ったときよりも値上がりする物件を選ばなければいけない。でも自宅への投資ならその必要はないし、自分たちが住んでいるので空室になるリスクもない。

気をつけなければいけないのは、“一つ目の物件”の選び方。

もしここで「資産価値」が低いマンションを選んでしまうと、買ったときの価格から値下がりし、住み替えが難しくなってしまう。

資産価値の高いマンション、つまり値下がりしにくいマンションを買うには、いくつかポイントがある。

まず、買ってはいけない時期を避けるということ。

「新築マンションの価格が中古マンションの価格よりもかなり高くなっていたら、新築は買ってはいけない時期だといえます」と沖さん。

いざ売ろうとしたときに、大きく値下がりしてしまうかもしれない。

駅近、200戸以上がおすすめ

場所は、駅から近いに限る。戸建てと比べて、特にマンションは「どれだけアクセスが便利か」が求められるのだという。

駅から遠くなり、ましてバス便ともなれば、人気が落ちるのは当たり前。「駅から歩いて10分以内」が目安になりそう。

マンションの総戸数は多いほどいい。200戸以上の大規模マンションは手堅いといえそう。

戸数が多いと広い地域から客を集めなければならないため、売る側としては手間がかかる。そのため、新築時の価格を安めに設定することが多いのだという。

また、中古として売るときにも、豪華なエントランスなどを備えていれば見栄えがいいため、価格が下がりにくい。

そして、最も大切なのが「適正価格」で買うこと。沖さんが代表を務めるスタイルアクト社の「住まいサーフィン」というウェブサイトでは、マンションの相場を知ることができる。

「沖式新築マンション時価」では、買おうかどうか考えている新築マンションの価格が、相場から見て適正かどうかをチェックすることができる。

周辺の新築マンションの例をもとに、もし売ることを考えるならどれくらいの価格になりそうかを教えてくれる。

中古を買いたいなら「沖式マンション自宅査定」が使える。

買おうとしているマンションの「部屋番号・階数・方角」を入力すると、今もし売ればいくらになるかという相場がわかる。1日3回まで無料で、誰でも使うことができるので、買いたいマンションがあるなら調べてみては。

なぜ「10年以内」なの?

沖さんが「住み替えは10年以内」をすすめているのには、はっきりとした理由がある。

まずは、住宅取得控除制度。年末の時点でまだ残っている住宅ローン(年末残高)の1%に当たる所得税が返ってくる制度で、これが受けられるのは買ってから10年まで。11年目からはおカネが返ってこなくなる。

住宅ローン金利を安くすることもできる。変動金利は固定金利よりも安いことが多いけれど、ローンの期限を10年と決めれば、長期の固定金利より安い「10年固定金利」を選ぶことができる。

さらに、中古マンションを買いたい人は「10年以内」のマンションを望んでいることが多い。買いたい人にとって、エリアの次に重要なのが築年数だ。

住まいのあちこちが傷んでくる前に引っ越しをするのでリフォーム代もかさまない。今のマンションを買ってそろそろ10年……という人は、住み替えを考えてみるのもいいかもしれない。

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